家を買う際に知っておきたいことがあります。
それは土地の価値はすぐに落ちませんが、家は買った瞬間に一気に価値が落ちるということです。
これは大手ハウスメーカーで建てようが、ローコストハウスメーカーで建てようが基本的に同じです。
今回は土地から考える家造りについて考えてみたいと思います。
戸建住宅は即価値が落ちる
当然の話しと言えばそうなのですが、戸建住宅は人の手に渡った瞬間に一瞬で価値が大きく落ちます。
投資をやっている人からすると、ちょっと複雑な気分になってしまう商品なんですよ・・・
具体的な例をお見せしましょう。
大手ハウスメーカー築でも即１割〜３割価値が下がっている
大手ハウスメーカー10社（ヘーベルハウス、住友林業、セキスイハイム、積水ハウス、ダイワハウス、トヨタホーム、パナソニックホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダホームズ）が共同して、耐震性やデータベースの保有など共通の基準を満たす家を「スムストック」と認定。
中古でも高く売れる仕組みを構築しています。
スムストックは他の中古売買サイトと違って家の金額と土地の金額を分けて表示してくれているので、家だけの価値がわかるんですよ。
営業妨害になってもあれなのでちょっとぼやかして書きますが、例えばスムストックで2021年末築の某社の家が売られています。
おそらく某社の坪単価や広さ、表記されている設備を考えると購入時は家だけで5,000万円くらいはしたと予想します。
しかし、スムストックでの売り出し価格は家部分が4,000万円弱となっています。
購入して1年ちょっとで1,000万円くらい価値が目減りしてしまったということです。（逆に言うと新築買うより好みが合えば狙い目）
他の大手ハウスメーカーでも同じような傾向にあり、築浅でも購入時から見てだいたい1割〜3割安く売っています。
つまり、戸建住宅は買った瞬間にリセールを考えるとそのくらい価値が下がってしまうということです。
ブランド価値がある大手ハウスメーカーのスムストック認定の家でもこれですから、他社とくにローコストなどはもっとその傾向が強くなるでしょう。
逆に戸建住宅の価値が上がるようなケースは基本的にありません。
築年数が増えればどんどん目減りしていくのです。
マンションなどは価値があがるケースもよくありますのでそのあたりは大きな違いですね。
有名な本「金持ち父さん貧乏父さん」で持ち家は「負債」と言われて話題になったことがありましたが、投資商品などと比較するとかなり分が悪い商品なのは確かです。（金持ち父さん貧乏父さんではお金を産まない資産だから負債と表現）
土地の価値は大きく下がらず、上がるケースも
逆に戸建住宅を建てる土地はどうでしょう？
こちらは場所によって上がるケースも下がるケースもあります。
人気の地区や駅チカなど人気の立地だと上がるケースも多いんですよ。
ですから土地をメインに考えると損はしにくいということです。
例えば予算が5,000万円あって、
- 大手ハウスメーカー：土地1,000万円、家4,000万円
- ローコストハウスメーカー：土地3,000万円、家2,000万円
の場合では前者の方が良さそうに見えますが、後者の方が数年後の資産価値は高いでしょう。（一生住むつもりなら前者の方が満足度高いかもしれませんが）
不動産屋を全面的に信用しては駄目
そうは言っても良い土地とか素人が見てもわかりませんよね。
また、価格についても高いのか、安いのか素人が見極めるのは難しいので慎重に判断する必要があります。
ただし、気をつけましょう。
不動産屋やハウスメーカーの言うことを全面的に信用するのは危険だったりもします。
正直不動産というドラマが一時期話題となりましたが、その中で不動産業界は千の言葉のうち真実は三つしかない「千三つ」といわれるというのがあります。
土地の取引価格は調べられる
しかし、対抗策があります。
それはあまり知られていませんが、国土交通省が一般の方でも安心して不動産取引ができるように取引価格情報をインターネットで情報提供しているのです。
これを活用すればその地区の土地相場がある程度わかるんですよ。
具体的には以下の情報を得ることができます。
- 所在地
- 最寄り駅と距離
- 実際の取引総額（建物の情報が記載のあるものは、建物の価格を含む総額）
- 土地の面積、形状、坪単価、平米単価
- 建物の延べ面積、構造、建築年、用途
- 今後の利用目的
- 前面道路の幅員、種類、方角
- 建蔽率、容積率
- 取引年月
これを見れば自分が興味を持った土地の売買価格が適正かどうかだいたい予想が可能となっています。
また、その土地の取引価格推移も確認が可能ですから、価格が上がっている地区なのか、下がっている地区なのかも判断ができますね。
なお、同じ地区であっても土地の形や道路の接し方などで価格は大きく変わりますのでそのあたりもチェックすると良いでしょう。
良い土地はすでに大手が持っていってるケースも・・・
ただし、そんなことは大手ハウスメーカーは100も承知です。
そのため、最近は良い土地の多くは大手ハウスメーカーが買い占めちゃってるケースも多いんですよね。
うちの近隣は積水ハウスとダイワハウスが良いと思える土地のほとんどを買っていて、建築条件付き土地や建売でさばいていたりします。。。
ダイワハウスなどは土地ありきで家を売っている感さえあります。（うまいやり方ですね・・・）
ですから一般の人がなかなか良い土地に巡り合うのは難しいんですけどね。
下記のようなサイトであらかじめ希望条件などを整理して探してもらうのも手でしょう。
まとめ
今回は「土地から考える家造り。戸建住宅の価値は一気に落ちるぞ」と題して土地と家の関係について見てきました。
家を買うなら資産価値だけ見れば家（戸建て住宅）はすぐ下がってしますが、土地は下がりにくく、上がることもあるってことは知っておきましょう。
それを知った上で快適性を求めて家優先にするなら良いとは思いますけどね。
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