住宅ローンを考えるときに変動金利と固定金利のどちらが良いのかを悩まれる方は多いと思います。
実はもう一つ重要な選択があります。
それは住宅ローンの返済方法である「元利均等返済」と「元金均等返済」です。
名前も似ていますし、ちょっとわかりにくいですよね。
そこで今回は「元利均等返済」と「元金均等返済」について解説していきます。
元利均等返済とは
まずは元利金等返済から見ていきましょう。
元利均等返済とは名前のとおり、借り入れた金額（元金）と利息をあわせて均等に返済していく返済方法です。
つまり、毎月の返済額が同じなのです。
元利均等返済のメリット
それでは元利金等返済のメリットから見てみましょう。
まず、元利均等返済は毎月の返済額が固定です。
そのため、資金計画が立てやすくわかりやすいことが挙げられます。
また、元金均等返済と比べて当初の支払額が少なくなるので、なにかと物いりの引っ越し当初の資金が楽になるということもあるでしょう。
元利均等返済のデメリット
次にデメリットを見てみましょう。
デメリットとしては元金が減少するペースが遅くなってしまう点にあります。
元金の返済が少なくなれば当然、利息がかかる金額が増えますから最終的な返済総額も「元金均等返済」と比べて大きくなってしまうのです。
また、変動金利の場合には金利が上昇した場合により、返済金額に大きな影響を受けやすいのが元利金等返済ですね。
金利が上がってしまうと元金の返済がそれだけ少なくなるということですからね・・・
元金均等返済とは
次に元金均等返済についてみてみましょう。
元金均等返済とは元金の返済が均等に行われる返済方法です。
金利はローン残高によって決まりますので借り入れた当初の返済額が一番高くなり、徐々に低くなっていく形ですね。
つまり、毎月の返済額は異なります。
元金均等返済のメリット
それでは元金均等返済のメリットをみてみましょう。
最大のメリットは同じ返済期間を設定した場合、返済総額が元利均等返済にくらべて少なくなるということです。
ローン残高の減りも金利も元利金等返済よりも早くなるのです。
ですからはじめは多少厳しくても将来の返済額がすくなるのが良いと考える方にはこちらが良いですね。
元金均等返済のデメリット
次に元金均等返済のデメリットを見てみましょう。
元金均等返済の場合は借り入れた当初にたくさんの返済が必要となります。
金利はローン残高によって決まりますので借り入れた当初の返済額が一番高くなるためです。
そのため、一番お金が必要となるだろう借り入れした時期にお金が出ていく金額多くなるというのがデメリットになってきますね。
支払われる金額も一定でないため計画も立てにくいというのはあります（金額がわかる表等はもらえますが）
住宅ローン控除は要注意
また、メリットの裏返しになってしまいますが、早くに元金の返済が行われることにより、借り入れ残高を基準に計算をする住宅ローン控除は元金均等返済の方が少なくなります。
利息が増える部分と住宅ローン控除が減る部分をトータルで考える必要がありますね。
元利均等返済と元金均等返済でどれだけ返済額が変わるのかシュミレーション
それでは元利均等返済と元金均等返済でどのくらい返済額が変わるのかをシュミレーションしてみましょう。
住宅ローン控除上限の
で変動金利で多い水準の0.5％の場合と固定金利で多い水準の1.5%、今後金利が上がって3％になった場合で比較してみます
金利0.5％の場合
まず変動金利で多い水準の0.5％から見てみましょう。
元利均等返済の場合
元利均等返済の場合は返済額は月77,875円となります。
返済総額は 32,707,500 円
利息が2,707,500円ですね。
元利均等返済の場合
元利均等返済の場合は返済額は月83,927円からスタートして少しずつ減っていきます。
返済総額は32,630,779 円
利息が2,630,779円ですね。
利息の差は76,721円です。
低金利の場合はそこまで大きな差はつかないんですよ。
金利1.5％の場合
次に固定金利で多い水準の1.5%でみてみましょう。
元利均等返済の場合
元利均等返済の場合は返済額は月91,855円となります。
返済総額は38,579,100円
利息が8,579,100 円ですね。
金利が1％あがると5,871,600円も違いが出るんですよ。
元利均等返済の場合
次に元利均等返済に場合です。
こちらは返済額月108,927円からスタートして少しずつ減っていきます。
返済総額は 37,893,237 円
利息が7,893,237円ですね。
元利均等返済との差は685,863円です。
かなり差が開いてきましたね。
金利3％の場合
次に金利が今後上がって3％となった場合です。（当初から3％で計算）
金利3％なんて行くわけない・・・って思われる方もみえるかもしれませんが、すでにアメリカの住宅ローン金利は2022年8月末時点で5.8%となっています。。。。
インフレ対策で日本もアメリカと同じような金融政策をとってこればない話ではないんですよ。
元利均等返済の場合
元利均等返済の場合は返済額は月115,455円となります。
返済総額は48,491,100円
利息が18,491,100 円ですね。
利息だけ2千万円近くかかるようになってきますね。
複利効果恐るべしといったところ。
元利均等返済の場合
次に元利均等返済に場合です。
こちらは返済額月146,427円からスタートして少しずつ減っていきます。
返済総額は45,786,925円
利息が 15,786,925 円ですね。
元利均等返済との差は2,704,175円です。
無視できない差となっています。
比較表
今までの結果をまとめると以下のようになります。
※スマートフォンの方はスクロールしてお読みください。
| 利息 | 0.5％ | 1.5％ | 3％ |
| 元利均等返済 | 2,707,500円 | 8,579,100円 | 18,491,100円 |
| 元利均等返済 | 2,630,779円 | 7,893,237円 | 15,786,925円 |
| 差 | 76,721円 | 685,863円 | 2,704,175円 |
金利が高くなると無視できない差ですね。
ただし、前述のように借入残高を元に計算をする住宅ローン控除は元利均等返済の方が少なくなりますので、そのあたりも含めて考える必要はありそう。
まとめ
今回は「住宅ローンは元利均等返済と元金均等返済のどちらがよいのか？違い、メリット・デメリット等を解説」と題して元利均等返済と元金均等返済について見てきました。
それぞれメリット・デメリットがあるのがわかっていただけたと思います。
シュミレーションの結果のとおり、低金利の現在ではそこまで大きな差はありませんが、今後金利があがってこれば無視ができないくらいの違いとなりますね。
どちらが良いのかは人それぞれの考え方しだいかと思いますので、ぜひこの違いを理解した上で住宅ローンを組むようにしましょう。
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