住宅ローン(変動金利)の5年ルール、125%ルールを解説。実は大きなデメリットあり

あるハウスメーカーの営業さんが住宅ローンは変動金利が最強と言ってらっしゃいました。

その方の主張はこうです。

現在の低金利で借りれば、5年ルール125%ルールがあるから、金利が上がっても固定金利よりお得。

絶対変動金利が良いというもの。

こう考えてしまっている方も多いようですが、これにはかなり大きな間違いが含まれています。

その部分をしっかり認識した上での判断なら問題ありませんが、そのまま鵜呑みにして利用するのはかなり危険ですね・・・

今回は住宅ローン(変動金利)の5年ルール、125%ルールについて解説します。

変動金利と固定金利とは

まず今回の話を理解するには変動金利と固定金利を知っておく必要があります。

ですからそこから見ていきましょう。

全期間固定金利型とは

出典:独立行政法人住宅金融支援機構 初めての方へ より

言葉のとおりですが、固定金利は借り入れしている最中は金利が変わらないタイプ。

フラット35なんかですね。

変動金利は金融情勢で途中で金利が変化するタイプ。
○年間固定でその後変動やどちらかを選択できるなんていう折衷タイプもあります。
このどれを選ぶか、金利情勢がどうなのかで住宅ローンの返済金額はかなり大きな差となります。

住宅ローンは金額が金額も大きいですし、期間も長いですからね。

複利の力はすごいのです。

ただし、金利が今後どうなるのかは専門家でもわからない難しい話なのです。




変動金利の5年ルール、125%ルール

日本では長い間、低金利時代が続いています。

ですからその間はおそらく変動金利で借りている方の方が総返済金額は少なくなっているはず。

しかし、金利が上がってしまうとそれが逆になる可能性もあるのです。

アメリカなんて昨今の政策金利の引き上げ続きで住宅ローン金利が6%を超えて大混乱状況ですからね・・・

日本も現在の金融緩和をやめてアメリカのようなインフレ抑制のための金融政策になればはまったくない話でも無いのです。

しかし、もし日本で住宅ローン金利が急に6%なんてことになったら、返済金額が大幅に増えてしまって住宅ローンが払えなくなる人が続出してしまいます。

そこでその緩和措置ということで5年ルール、125%ルールが設けられています。

5年ルールとは

変動金利を選んだ場合、一般的に半年に一度金利が見直されます。

しかし、金利があがったとしてもすぐに毎月の返済額を増やすわけではありません。

5年ルールがあり、5年間は金利が上昇しても毎月の返済額が変わらないようになっているのです。

125%ルールとは

もう一つが125%ルールです。

これは5年ルールが終わった後に急に返済額が増えないように増える上限が125%までですととされているのです。

例えば月々100,000円返済の方なら125,000円までしか増えないってことですね。

総返済額が減るわけではない

5年ルール、125%ルールだけ聞くと確かに変動金利の方がお得そうです。

固定金利と比べて金利が低いですし、もし金利が上がっても5年間は据え置き、上がっても125%までという・・・

しかし、これには怖いカラクリがあるのです。

多くの方が勘違いしているのはここからの話なんですよ。

実は金利が上がって返済しないといけない金額はその金利どうり計算されるのです。

5年ルール、125%ルールはあくまでも激変緩和措置に過ぎないのです。

5年ルール、125%ルールによって金利が上がっても毎月の返済金額は増えないってだけなんですよ。(返済しないといけない金額は増えているのに)

金利が上がると利息が増えますので、毎月の返済額に占める利息部分が増えてしまうということになります。

そうなれば元本が減りにくくなり、利息もなかなか減らないですよ。

さらに金利の上昇が凄ければ毎月の返済額よりも支払う必要のある利息が増えてしまうなんてことになります。(元本の返済がなしでも足りない)
5年ルール、125%ルールによってこれも現実的な話なんですよ。
オーバーしてしまった分は未払利息として蓄積されていきます。
さらに返済期間は金利が上がっても長くなるわけではありませんので、最後に残っていればその未払利息分も含めて期限内に返済が必要となってしまうのです。
5年ルール、125%ルールは良いルールなようですが、金利が急激に上がったときは怖い一面もあるんですよ。

元金均等返済なら5年ルール、125%ルールはない

なお、住宅ローンの返済方法には返済する金額が固定の元利均等返済と返済する元金が固定の元金均等返済があります。

元金均等返済を選択すれば基本的に5年ルール、125%ルールはありません。

ただし、急激に金利があがると月々の返済金額も急激に増えますので、5年ルール、125%ルールがあるのとないのとどちらが良いのかはなんとも言えないですけどね・・・

詳しくはこちらの記事を御覧ください。

また、住宅ローンの種類によっては元利均等返済でも5年ルール、125%ルールがないところもあります。



まとめ

今回は「住宅ローン(変動金利)の5年ルール、125%ルールを解説。実は大きなデメリットあり」と題して5年ルール、125%ルールについてみてきました。

とれも良いルールのように思えますが、急激な金利上昇の場合には後々苦労する可能性があることも知っておきたいところ。

そのあたりのリスクも含めて変動金利、固定金利を決定したいですね。

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最後まで読んでいただきありがとうございました。
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