「フラット35」という言葉聞いたことがある方が多いと思います。
特に家の購入を検討した方は一度は耳にしているでしょう。
今回はフラット35についてわかりやすく解説していきたいと思います。
フラット35とは簡単に言えば・・・
フラット35を簡単に言えば政府系金融機関の独立行政法人住宅金融支援機構が300以上の金融機関と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」のことです。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 初めての方へ より
もともとは住宅金融公庫（住宅金融支援機構の前身）で直接扱っていたのですが、上記の仕組みになったことで多くの金融機関で扱うようになり、いろいろな種類やルールがあってかなりややこしいんですよ。
住宅金融支援機構とは
住宅金融支援機構とは住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与するために作られた機関。
民間金融機関が全期間固定金利の住宅ローンを供給できるように支援しているんですよ。
固定金利で長期間に渡ってお金を貸すというのは金融機関にとってはかなりのリスク。
そのリスクを住宅金融支援機構を負うことによって金融機関が貸出ししやすくしているのです。
つまり、国が住宅の建設を促進するために作っている制度ということです。
全期間固定金利型住宅ローンとは
フラット35は全期間固定金利型住宅ローンです。
言葉のとおり、借り入れ全期間に渡って金利が固定となります。
返済期間は最長35年（物件の条件をクリアすると50年）となっているので、35年の固定金利という意味でフラット35という名前になっているのでしょう。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 初めての方へ より
日本では低金利時代が続いていますので、固定金利のメリットがあまりなくなっています。
しかし、現在続いている金融緩和の状況が変われば、金利が大きく動く可能性があります。
その際に固定金利だと安心なんですよね。
例えばアメリカなどではインフレ対策で政策金利を上げていますが、それにより住宅ローンの金利が6％まであがっています。
それで返済額が増えてしまいローンを払えず家を手放す方も増えているそう。
そういう金利の変動リスクを減らせるのが固定金利のメリットですね。
住宅ローンは金額が金額も大きいですし、期間も長いので少しの金利差で支払う金額が大きな差となるんですよ。
フラット35の金利、手数料は金融機関で異なる
なお、フラット35を利用しても適用される金利や手数料は借りる金融機関によって異なります。
フラット35だったらどこでも同じなんて営業トークをする不動産屋やハウスメーカーがいたりしますが、それは間違いです。
同じフラット35でも金利や手数料がかなり違うんですよ。
おそらく営業マンか不動産屋などにバックマージンがあるか、ノルマがあるのでしょう。。。。
それかかぼちゃの馬車事件などで問題になったような裏工作があるのかもしれません。
どちらにしてもそのようなトークをする営業マンはあまり信用できないかもしれません。
また、借りられる期間は最長35年（物件の条件をクリアすると50年）
融資限度額は100万円以上8,000万円以下となっています。
一般の住宅ローンと違い団体信用保険への加入は任意となっています。
フラット35の使いみちは限定的
なお、フラット35はかなり有利な仕組みです。
そのため、借入金の使いみちは限定されており、本人か、親族の居住用の新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金などとなっています。
最近、問題となっているのが自分で住む住宅と称してフラット35を利用するけど、実態は投資用の物件だったりするものです。
ワンルームマンション投資で多いとか
これは判明すると全額を一括して返済が必要となりますのでご注意ください。
この手の手法を誘導する悪どい不動産屋もみえるとのことですからお気をつけください。
このあたりは正直不動産の8巻、9巻でも書いてありましたね。
フラット35には種類がある
なお、一口でフラット35といっても大きく分けて種類が2つあります。
さらに条件によりいくつかの金利引き下げ制度に分かれていてややこしいんですよ。
ここからはそのあたりについて解説していきましょう。
フラット35（買取型）
フラット35には買取型と保証型の2種類があります。
まずはフラット35（買取型）からみていきましょう。
こちらは名前のとおり、住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保とする債券を発行、機関投資家に販売することによって資金を調達する仕組みです。
一般的なフラット35はこちらですね。
なにも書いてなければ買取型だと思われます。
フラット35（保証型）
もう一つがフラット35（保証型）です。
こちらは民間金融機関が提供する住宅ローンを返済できなくなった場合に、 住宅金融支援機構が民間金融機関に対し保険金の支払いを行うという住宅融資保険（保証型用）のしくみを用いて、提供する住宅ローンです。
扱っている金融機関はそれほど多くありませんが、金融機関の裁量が大きくなることから一般的にフラット35保証型の方が金利が低くなっているケースが多いですね。
例えばフラット35大手のARUHIが提供するフラット35買取型の金利は35年のフラット35Sの場合年1.19％（団信不加入）です。※2022年9月実行金利。
フラット35保証型のARUHIスーパーフラットは年1.06％（団信不加入）
さらに融資比率（住宅購入金額に占める借り入れの割合）が低くなるとさらに金利が優遇されます。
例えば借り入れ割合が住宅購入金額の5割以下で使える「ARUHI スーパーフラット5S」なら最初の10年が年0.78％、11年目以降年1.070％（団信不加入）とかなり引き下げられます。
フラット35Sとは
もう一つややこしいのがフラット35には様々な金利引き下げルールがあることです。
ここからはそちらを見ていきましょう。
まず、フラット35には「フラット35S」というのもあります。
さらに金利Aプラン、金利Bプランというのもあります。
簡単に言えば融資を受けて作る、買う住宅が省エネや耐震性などの技術基準を満たすと金利を優遇してあげますっていう仕組みです。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35S より
2023年3月31日までの申込受付分についてはフラット35S（金利Aプラン）は年0.25％を当初10年間優遇されます。
フラット35S（金利Bプラン）は年0.25％を当初5年間優遇される事となっています。
具体的には下記のルールとなっています。
フラット35S（金利Aプラン）の条件
フラット35S（金利Aプラン）は次の（1）から（4）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることが条件となっています。
| 省エネルギー性 | （1）一次エネルギー消費量等級5以上の住宅（認定低炭素住宅※2及び性能向上計画認定住宅を含む。） |
|---|---|
| 耐震性 | （2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 |
| バリアフリー性 | （3）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 （共同建て住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | （4）長期優良住宅 |
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35S より
フラット35S（金利Bプラン）の条件
フラット35S（金利Bプラン）は次の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることが条件となっています。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 （2）建築物エネルギー消費性能基準を満たす住宅 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （6）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35S より
フラット35維持保全型とは
次はフラット35維持保全型です。
こちらも該当すると年0.25％を当初5年間優遇される事となっています。
なお、前述のフラット35Sと併用が可能です。
フラット35S（金利Aプラン）との併用なら当初5年間は年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％を優遇されます。
フラット35S（金利Bプラン）との併用ならは年0.25％を当初10年間優遇となります。
フラット35維持保全型は以下のいずれかの住宅が対象となります。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35維持保全型より
フラット35地域連携型とは
次はフラット35地域連携型です。
子育て世帯や地方移住者等に対する積極的な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
地域連携型（子育て支援）、地域連携型（地域活性化）があります。
子育て支援の場合は当初10年間年0.25％優遇。
地域活性化の場合は当初5年間年0.25％優遇。
こちらもフラット35Sとの併用が可能です。
条件は子育て支援の場合は子育て世帯が住宅を取得する場合とされています。（詳細な条件は各地方公共団体が地域の実情を踏まえて決定とのこと）
地域活性化の場合も各地方公共団体が地域の実情を踏まえて決定となっていますが、以下のような例示がされていますね。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35地域連携型より
フラット35地域移住支援型とは
さらに似た仕組みで地域移住支援型というのもあります。
こちらは当初当初10年間年0.3％優遇となっています。
フラット35Sとの併用も可能です。
こちらも条件等は地方公共団体により異なりますのでお住まいの自治体等にお尋ねください。
フラット35リノベとは
中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施することで、 金利を引き下げることのできる制度のフラット35リノベという引き下げ制度も用意されています。
こちらも条件によりフラット35リノベ（金利Aプラン）との併用なら当初10年間は年0.5％
フラット35リノベ（金利Bプラン）との併用ならは年0.5％を当初5年間優遇となります。
金利A、金利Bプランの条件は前述のフラット35Sとほぼ同じですね。
なお、こちらはフラット35Sとの併用はできません。
2022年10月からフラット35S（ZEH)
さらに2022年10月からは新たな引き下げ制度が始まります。
フラット35S（ZEH）です。
つまり、太陽光や蓄電池などを利用した省エネ住宅ってことですね。
こちらに該当すると下記の基準で金利が引き下げられます。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35S（ZEH)より
2024年2月から子育てプラス
さらにさらに2024年2月から子育てプラスという制度も始まります。
今までのZEHなどの優遇制度にプラスして子育て世帯を優遇する仕組みが入ってポイント制となります。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35【子育てプラス】A３チラシより
それを下記のようにポイントであてはめてて金利の引き下げが決められます。
４ポイント貯まれば当初５年は１％の金利引下げ。（最大年１％まで）
さら４ポイント貯まれば６年〜１０年目も１％の金利引下げって感じですね。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 フラット35【子育てプラス】A３チラシ
詳しくはこちらの記事で解説しております。
まとめ
今回は「フラット35とはなにか。買取型、保証型、フラット35S、ZEH等の引き下げなどややこしい制度をわかりやすく解説」と題してフラット35についてみてきました。
金利動向が今後どうなるかわからないということで固定金利を希望する方が増えているようですが、フラット35も一度検討してみるとよいでしょう。
ちょっとややこしいんですけどね笑
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