ここ最近、異様にかかってくる営業電話があります。
ワンルームマンション投資案内です。
前からたまにかかってきていましたが、ここしばらく本当に増えているんですよ。（揉めてる不動産管理会社が情報出してるぽいですが・・・）
ワンルームマンション投資もうまくやれば儲かることもあるとは思いますが、素人が手を出すとかなりの確率で大怪我をする可能性が高い投資商品でもあります。
個人的に知人に相談されたら
絶対やめておけ
っていうと思います。
今回はワンルームマンション投資の落とし穴についてご紹介しましょう。
なお、本記事のYou Tube版はこちらからご覧いただけます。合わせて御覧ください。
ワンルームマンション投資とは
まずはワンルームマンション投資について解説しておきます。
名前のとおり、ワンルームマンションを買ってそれで儲けることを目指した投資商品です。
アパート、マンション１棟買うのと比べて投資金額が少なく、サラリーマンの方でも手を出しやすいことから人気となっています。
ワンルームマンション投資のビジネスモデル
それではワンルームマンション投資のビジネスモデルはどうなっているのでしょう。
ワンルームマンション投資には簡単に言えば２つの収益ポイントがあります。
しかし、どちらも上手く行けばという話なんですよ。
意外と経費がかかるのです。
なお、管理会社とサブリース契約を結ぶやり方と、直接マンション所有者が借主と賃貸借契約を結ぶパターンがあります。
問題になりやすいのはサブリース契約の方ですね。
ワンルームマンション投資で掛かるお金
ワンルームマンション投資に掛かるお金としては以下の部分が考えられます。
管理会社へ支払う管理費用（サブリースの場合）
固定資産税等
火災保険等
修繕費用
ローン返済、利息（借り入れして買った場合）
多くの場合は入ってくるお金でまかなえる計画となっているケースが多いですが、中にははじめの時点からマイナスのケースがあります。
売却で利益を得ることを見込んだ計画となっているのです。
ワンルームマンション投資の営業マンのトークは信じるな
ワンルームマンション投資の営業マンは巧みなトークで惑わせます。
知識がないと信じてしまうかもしれませんが落とし穴だらけなんですよ。
例えばよくあるトークをご紹介しましょう。
ってな具合です。
嘘は言ってないのですが、ほとんどがこれ上手くいけばっていう注釈付きなんですよ。
逆に言えば上手くいかないケースも結構ある話となります。
ワンルームマンション投資の落とし穴
それでは前述のトークを元にワンルームマンションの落とし穴を見ていきましょう。
利回り○％、ローン返済は家賃で賄われるは絵に書いた餅
まず、「○％の利率が得られます」という営業トーク。
たしかに上手く行けばその利回りは得られるのでしょう。
しかし、そうなるとも限らないのです。
まず空室リスクがあります。
貸し出せれば○％が得られるのかもしれませんが、借り手が見つからなければ収入はないということになります。
利回りどころか経費で赤字になってしまうんですよ。
アパート、マンション１棟を買う場合は複数部屋がありますので空室リスクの分散が可能です。
しかし、ワンルームマンション投資の場合は1つの部屋ですからその部屋の借り手が見つからなければそのままリスクとなってしまうのです。
また、空室が続けばその対策のために家賃を下げることもありえるでしょう。
さらに管理費や修繕費などが値上がりする可能性もあります。
そうなれば○％の利回りというのは当然下がりますよね・・・
また、そもそもの利回り設定の家賃が無理があるケースも多いとのこと。
あえて家賃設定を高く見せておいて、実際はその金額では入らないれべるですが、利回りの表記は高いというケースも。
つまり、その地区の相場とあった○％の利回り想定なのかをちゃんと見極める必要があるのです。
しかし、その地区に精通していないとそんなことは無理ですよね。
よく掛かってくる節税用のワンルームマンション投資の電話はぜんぜん知らない土地のマンションのケースが多いですね。
固定資産税などの経費や修繕なんかも見込んでない利回りだったりする悪質なケースも。
また、「ローン返済は家賃で賄われる」や「将来の年金代わりになります」という営業トークも入居者があってのもの。
空室になってしまえばお金は入ってこないのにローン返済だけしなければいけなくなったりするわけです。
また、新築時は良いのでしょうが、基本的に築年数が嵩めばだんだんと家賃相場は下がっていきますし、空室リスクが高くなります。
それをしっかり見込んであげる必要もありますね。
たとえ家賃保証があっても・・・
管理会社との契約によってはたとえ空室だとしても家賃相当が支払われる家賃保証があるケースがあります。
「家賃保証があるので入居者が入らなくても安心」という営業トークですね。
たしかにこれがついていれば前述の空室リスクなどはなくなりますよね。
しかし、これも恐ろしい現実があります。
例えばかぼちゃの馬車事件というのが過去にはありました。
シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートディズが倒産したという話です。
利回り８％の家賃保証で契約者を募る。
しかし、実態は空室が多くお金が回らなくなり倒産。
家賃保証を受けられなくなってしまったという事例です。
節税効果、将来の売却益は本当に見込めるのか
立地の良いワンルームマンションは価格が高いこともあり、月々の収支はよくてトントン。
修繕費用なんかを考えるとマイナスのケースも多いです。
そこで出てくるセールストークが「節税になりますよ」とか「○年後に売ってもこの場所ならプラス」というもの。
これも上手く行けば・・・って話です。
赤字ならばある程度は節税できるというのは本当ですが、収支のマイナス分をカバーできるほどの節税にならないケースも多いですよ。
どのくらいの節税になるのかは自分の所得税、物件の価格、減価償却期間などによっても異なってきます。
営業マンのトークを鵜呑みにするのではなくちゃんと計算してみるべきでしょう。
また、ワンルームマンション投資は他の事業と違って、経費として認められる範囲は狭いです。
何でも経費にできるという間違えた営業トークしている方もみえますが、大きな間違いですからお気をつけください。
また、節税になると言っても利益が出てれば当然ですが、税金を余分に払う必要もあります。
また、売却時の利益についてもお気をつけください。
たしかに立地が良ければ買ったときよりも高く売れるという可能性はあります。
しかし、それを事前にちゃんと予測できるのか・・・っという話です。
そもそもの収益性が低く、売却時を期待してもその時点の相場が下がってしまっていればダブルパンチを受けてしまう形となります。
ワンルームマンション投資で騙されないために
次にワンルームマンション投資などで騙されないためにどうすればよいのかを考えて見ましょう、
契約締結時の勧誘ルールを知っておこう
まず知っておきたいのが宅地建物取引業法の契約締結時の勧誘ルールです。
これが守られていないならば怪しいと思うべきです。
〔１〕不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為（法第４７条の２第１項）
〔２〕威迫する行為（法第４７条の２第２項）
〔３〕私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為（法施行規則第１６条の１２第１号のヘ）
〔４〕勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為（法施行規則第１６条の１２第１号のハ）
〔５〕相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為（法施行規則第１６条の１２第１号の二）
〔６〕迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為（法施行規則第１６条の１２第１号のホ）
などを禁止出典：国土交通省 投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください
特に１です。
「確実に儲かる」とか言ってたらその時点でアウトです。
ちゃんとした企業では絶対言ってはだめな言葉として教育されているはず・・・
他の投資商品でもそうですが、確実に儲かるとか必ず儲かると言ってる時点で詐欺か怪しい業者であると疑うべきでしょうね。
最近は暗号資産でよく見かけますね・・・
このルールを知っておくだけでもかなりリスクは減るはずです。
詐欺的な業者ほど上記の違反を起こしているんですよ。
即決するな。調べよう
怪しい業者ほど即決を迫ってきます。
「今だけの価格」とか「売り切れる」とか言葉巧みにいってくるでしょうが、一旦持ち帰るべきです。
怪しいと思ったらまず以下の点を確認しましょう。
まずはググる（グーグル検索）
まずはいろいろな角度からググり（グーグル検索）ましょう。
会社名
商品名
住所
電話番号
FAX番号
メールアドレス
社長の名前
社員の名前
などなど。
すでに悪い評判が出回っているケースはこの段階で回避できるはずです。
電話番号が携帯電話のみだったり、メールアドレスがフリーメールの場合、怪しいポイントの一つです。
また、グーグル・アースやグーグル・ストリートビューなんかで住所を見てみるのも効果的です。
ググってもでてこないケース
中にはググっても出てこないケースがあります。
これは会社名等定期的に変更していたり、悪い噂が広まったら会社を潰して新しい会社を立ち上げたりするケースもあるからです。
それを外から判別するのは難しいですが、このような方法もあります。
１つ目は下記で会社WEBページのアドレスを検索（ドメイン検索）してみることです。
するといつ作られたドメインなのか、どこの国、おおよその地域、どこの会社、責任者などがわかります。
特にあまり直近に作られたドメインだとちょっと怪しいですよね。
また、法務局に行って会社名と住所がわかれば登記簿謄本（登記事項全部証明書）をとることできます。
登記簿謄本を見れれば会社名、会社設立年月日、資本金、役員の名前、会社名の変更履歴なんかを知ることができます。
あまり設立が近かったりしたら怪しいでしょうし、役員の名前や旧社名でググるといろいろわかるケースが多いです。
消費者庁や国民生活センターで確認、相談
また、消費者庁のWEBページや国民生活センターのWEBページ行って同様の例はないのかを確認するのもよいでしょう。
相談窓口や事例もありますので事前確認をおすすめします。
また、すでにトラブルになったケースでもクーリング・オフ等ができる場合もありますので最寄りの消費生活センター等に相談してください。
たとえば国民生活センターではこんな事例がでていましたね。
「空室になっても家賃保証される。老後の年金が少なくても家賃収入があれば大丈夫。築 10 年のファミリー向けマンションなので、将来家族ができた時に自分が住むことも可能」「ローンは 家賃収入で払える」と勧誘され、約 3,500 万円のマンションを契約し、銀行２社で 35 年のローン を組んだ。 その後、マンションに固定資産税が発生し、ローンの支払いは家賃収入だけで賄えず毎月約２ 万円の赤字になっている。また、中古物件の為、近い将来、マンションのリフォームや共有部分の修繕費が発生することや、家賃保証は５年間しかないことが分かった。マンションを売却してもローンが残る。
出典：国民生活センター 20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！
毎月2万の赤字の上に、今後の修繕費が発生する。
さらに家賃保証は5年間しかなかったという事例ですね。
説明不足な部分が否めませんね。
「オリン ピックの影響でマンションは今後値上がりする。購入して高く売れば利益が出る。貸せば家賃収入があり、支払いは固定資産税のみだ」と説明され、事務所で売買契約と転借条件付建物賃貸借契約をした。新築マンションは約 3,600 万円で、事業者に紹介された銀行とクレジット会社でローン等を組んだ。事業者から、ローン審査のシナリオを渡されたので、そのとおり虚偽の年収等を答えた。ローン等の支払いは事業者がすると言われ、通帳等を事業者へ渡した。 しかし数年後、銀行からは「半年前からローンの支払いがない」と督促があり、さらにクレジ ット会社からは提訴の書面が届いた。事業者に連絡したら、「当社は支払えない。後は管理会社と相談して」と言われた。ローン等を支払えない。
出典：国民生活センター 20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！
これは完全に騙された事例です。
ローンの支払いを事業者がするという時点で怪しさ満点ですが、そのあたりの知識がないと騙されてしまいますよね・・・
他の投資商品でも基本は同じですよ。詳しくはこちらの記事を御覧ください。
まとめ
今回は「節税用のワンルームマンション投資の案内が異様に増えている件。落とし穴だらけだから素人はやめておけ」と題してワンルームマンション投資についてみてきました。
最近、なぜか増えているワンルームマンション投資の勧誘についてご紹介しました。
基本的に向こうから電話かけてくる、訪問してくる勧誘はあまり良いものでないケースのほうが多いということを認識しておきたいところです。
本当に儲かるならわざわざ勧誘しなくても自社で運用すれば良いじゃんって話ですからね笑
ポチップ
また、ワンルーム投資のサブリースなんてのもあります。
一見良さそうに見えますが、さらに罠が増えますのでお気をつけください。
サブリースについて詳しくはこちらの記事でまとめております。
