日銀が金融政策決定会合で大規模緩和を修正する方針を発表してから固定金利を中心に住宅ローンの金利が大きく動いています。
そんな中、かなり珍しい現象が起こっているのでご紹介します。
政府系金融機関の独立行政法人住宅金融支援機構が300以上の金融機関と提携して扱う「フラット35」で保証型の金利が買取型を上回る金融機関が出てきているのです。
住信SBIネット銀行です。
今回はこの件をご紹介しましょう。
これで保証型と買取型の選択が難しくなってきましたね。。。
フラット35の保証型、買取型とは
まずは今回の話の前提となるフラット35とはなにか、保証型、買取型の違いなどから解説しておきましょう。
フラット35とは
フラット35を簡単に言えば政府系金融機関の独立行政法人住宅金融支援機構が300以上の金融機関と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」のことです。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構 初めての方へ より
もともとは住宅金融公庫（住宅金融支援機構の前身）で直接扱っていたのですが、上記の仕組みになったことで多くの金融機関で扱うようになり、いろいろな種類やルールがあってかなりややこしいんですよ。
なお、フラット35を利用しても適用される金利や手数料は借りる金融機関によって異なります。
フラット35だったらどこでも同じなんて営業トークをする不動産屋やハウスメーカーがいたりしますが、それは間違いです。
同じフラット35でも金利や手数料がかなり違うんですよ。
また、フラット35には買取型と保証型の2種類があります。
フラット35（買取型）
まずはフラット35（買取型）からみていきましょう。
こちらは名前のとおり、住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保とする債券を発行、機関投資家に販売することによって資金を調達する仕組みです。
一般的なフラット35はこちらですね。
なにも書いてなければ買取型だと思われます。
フラット35（保証型）
もう一つがフラット35（保証型）です。
こちらは民間金融機関が提供する住宅ローンを返済できなくなった場合に、 住宅金融支援機構が民間金融機関に対し保険金の支払いを行うという住宅融資保険（保証型用）のしくみを用いて、提供する住宅ローンです。
扱っている金融機関はそれほど多くありませんが、金融機関の裁量が大きくなることから一般的にフラット35保証型の方が金利が低くなっています。
しかし、今回ちょっと珍現象が起こっているのです。
フラット35買取型の方が安い金融機関が出てきているんですよ。
なお、フラット35の詳しい解説は下記記事を御覧ください。
2023年1月のフラット35金利比較
それでは2023年1月のフラット35の金利を比較しながらこの珍現象を確認してみましょう。
フラット35買取型の金利
前述のようにフラット35の金利は金融機関によって異なります。
以下のような範囲となっていますね。
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フラット３５： 借入期間：21年以上35年以下
| 融資率 | 金利の範囲 | 最も多い金利 |
|---|---|---|
| ９割以下 | 年1.680％～年3.270％ | 年1.680％ |
| ９割超 | 年1.940％～年3.530％ | 年1.940％ |
金利が安い金融期間では年1.680％となっています。
ちなみに2022年12月の最安値は年1.65%でした。
日銀が金融政策決定会合で大規模緩和を修正する方針を発表して、その上げ幅である年0.25％近くフラット35もあがると予想した方が多かったのですが、0.03％の上昇だけで抑えられています。
なお、フラット35は買取型も保証型もここからZEH対応だったり、フラット35S対応だと金利が引き下げられますのでこれが定価みたいなものですね。
フラット35保証型の金利
それではフラット35保証型の金利はどうでしょう？
保証型で代表的な住信SBIネット銀行とアルヒで見てみましょう。
住信SBIネット銀行
まずは住信SBIネット銀行です。
※スマートフォンの方はスクロールしてお読みください
| 借り入れ割合 | 金利（35年、団信込み） |
| 80％以下 | 1.76％ |
| 90％以下 | 1.89％ |
なんと多くの金融機関で扱っているフラット35買取型の融資率9割以下の年1.680％よりも高くなってしまっているんですよ。
ただし、団信等の内容が買取型と保証型では違ったりしますので単純な比較はできません。
それでも今までは常に保証型の方が低くなっていましたのでかなり面白い珍現象ともいえます。
ちなみに2022年12月の住信SBIネット銀行のフラット35保証型の金利は借り入れ割合80％以下で1.5%とかなり低かったんですよ。
2023年1月との差は0.26％ですからほぼ日銀の方針で長期金利があがった分だけ乗せたって感じですね。
ちなみに住信SBIネット銀行でもフラット35買取型の取り扱いはあります。
こちらは融資率9割以下で年1.680％となっています。
見事な逆転現象ですね。
アルヒ
次はアルヒです。
アルヒのフラット35保証型は自己資金の割合により細かく金利が決まっています。
ARUHI スーパーフラット○の○部分が自己資金の割合ですね。
ARUHI スーパーフラット5なら5割以上が自己資金の場合です。
※スマートフォンの方はスクロールしてお読みください
| 借り入れ割合 | 金利（35年、団信込み） |
| ARUHI スーパーフラット5 | 1.56% |
| ARUHI スーパーフラット6 | 1.57% |
| ARUHI スーパーフラット7 | 1.57% |
| ARUHI スーパーフラット7.5 | 1.58% |
| ARUHI スーパーフラット8 | 1.58% |
| ARUHI スーパーフラット8.5 | 1.67% |
| ARUHI スーパーフラット9 | 1.67% |
アルヒはフラット35買取型よりも低い金利を維持していますね。
なお、2022年12月のアルヒの金利はARUHI スーパーフラット8で1.52％でしたから0.06％こちらも上がってはいます。
しかし、日銀が許容した0.25％よりは抑えられた形となっています。
フラット35買取型の金利が急激に上がらなかった理由
それではなぜこのような現象が発生したのでしょう？
これはフラット35が政府系金融機関の独立行政法人住宅金融支援機構が運営しているというのも大きいのでしょう。
つまり、政策的観点から急激な上げを抑制していると考えられます。
フラット35の金利は住宅ローン債権を担保に発行する債券（住宅金融支援機構債）に少し金利を上乗せして決められています。
独立行政法人住宅金融支援機構や金融機関の利益などの部分ですね。
住宅金融支援機構債の金利は新発10年もの国債利回りに機構債（RMBS)のローンチスプレッドを上乗せして決められます。
そのため、日銀の今回の方針転換の影響をもろに受けているんですよ。
ちなみに12月の住宅金融支援機構債は0.76％で発行していました。
それが1月の住宅金融支援機構債は1.02％で発行とかなり上がっているのです。
上げ幅は0.26％とほぼ日銀の方針の通りに増えていますね。
しかし、フラット35は0.03％の上げのみ。
これは上乗せする金利を減らしたということなんです。
それにより買取型のほうが保証型よりも金利が安いという今までにない現象が起こったというわけです。
※スマートフォンの方はスクロールしてお読みください
| 12月 | 1月 | |
| 住宅金融支援機構債金利 | 0.76% | 1.02% |
| フラット35金利（最も多い金利） | 1.63% | 1.68% |
| 上乗せ分の金利 | 0.87％ | 0.66% |
まとめ
今回は「住信SBIで珍現象。フラット35保証型の金利が買取型を上回る。保証型と買取型の選択が難しく」と題してフラット35の金利について見てきました。
今まではフラット35の金利は保証型の方が低いというのが常識でした。
しかし、それが覆ってきましたので判断が難しくなりますね。
保証型と買取型では団信内容やその他違いがあるケースもあります。
そのあたりも加味して検討する必要がありそうですね。
今までは固定型、変動型、どこの金融機関にするのかってのが論点でしたが、日銀の方針転換で難しくなってきましたね。
変動型も短期プライムレートに連動しているか等考えなくてはいけません・・・
どこにしたらよいかわからないって方は住宅ローン比較サイトなんかをつかうのもおすすめですよ。
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