賃貸住宅を出ていく時、多くの方がトラブルに見舞われます。
それが敷金トラブルです。
原状回復を名目に多くの場合返って来ないんですよ。
なかには敷金だけで足らず追加で高額な原状回復費用を請求されるケースもあります。
しかし、これちょっとした知識をつけておくだけで回避できるケースが多いんですよ。
今回は敷金トラブル回避のための魔法のコトバをご紹介しましょう。
なお、2020年4月以降に入居された方はそのあたりは法律できっちり整備されています。
詳しくはこちらの記事を御覧ください。
敷金とは
まずは今回の前提となる「敷金」とはなにかについておさえておきましょう。
敷金とは保証金のようなもので、借り主が家賃等を支払えなくなったときのために大家が入居時に預かるお金のことです。
金額はアパートやマンションにより決められており、家賃の1ヶ月分〜3ヶ月分くらいが相場ですね。
会社が借りる場合などだと半年〜1年分くらい取るケースもあります。
ただし、この敷金は不動産業界の慣習にすぎず、法律で定められているものではありません。（民法改正前）
また、「礼金」、「権利金」、「保証金」、「会費」など似た内容、名称のものもいろいろありますが、実際の内容が敷金と同様なら法律上も敷金と扱うという判例もあります。（民法改正で定義されました）
本当にトラブルが非常に多いお金なんですよ。
敷金トラブルが多発
実際に国民生活センターに敷金を返してくれないという相談が毎年多く寄せられています。
※スマートフォンの方はスクロールしてお読みください。2023年5月末時点で以下の通りです。
| 年度 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 相談件数 | 13,905 | 13,210 | 12,489 | 12,880 | 13,364 | 14,109 | 12,856 | 1,662（前年同期 1,535） |
出所：国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」より
本来であれば退去するときに返してもらえるはずなのですが、壁紙の補修や清掃代など理由を付けて返してくれないケースが後を絶たないのです。
具体的には以下のような事例が多いとのこと。
- 賃貸マンションの入居時にルームクリーニング代を支払った際、「退去時のルームクリーニング代は不要」と言われたにもかかわらず、退去時に請求され納得できない。
- 賃貸アパートを退去後、原状回復費用の清算書が届いた。入居時から傷ついていた床等の原状回復も求められ納得いかない。
- 10年以上住んだ賃貸アパートを退去したらクロスの張替えなど高額な原状回復費を請求された。全額支払う必要があるのか。
- 6カ月居住した賃貸アパートを退去した。玄関の壁紙のわずかな傷で全面の張替え費用を請求され不満だ。
- 管理会社の了解を得て賃貸マンションの光回線工事をしたが、退去時に、工事は許可していないと言われ、原状回復費用を請求された。
後述しますが、私は2回賃貸から退去していますが、2回とも同様のトラブルになりました笑
そのようなことが後を絶たないため、2020年4月からルールが明確化されることになったのです。
それでも2020年以降もトラブルが減っていませんので、消費者が知らないことをいいことにぼったくってる不動産や大家が未だに多いってことです。
正直不動産でもこのあたりの闇が書かれていましたね。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを知っておこう
前述したように2020年4月からはルールが明確化（法改正）されていますが、それ以前に契約している場合は適用されません。
しかし、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を知っておくことで上記のルール改正と同様の扱いを受けられる可能性もあります。（私がそうでした）
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは国土交通省が退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をまとめたものです。
ちなみに2020年4月からの民法の改正は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に則ったものとなっていますね。
ただし、以下のような扱いとなります。まずは契約書を確認することが大事ですね、
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインで知っておきたいこと
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインで特に知っておきたいのは以下の2点です。特に減価償却の考え方を知っておくとよいでしょう。
原状回復とは
まずは原状回復の定義です。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
つまり、借りた当時に戻すのが原状回復ではないよってことです。
こちらが知らないことを良いことに元の状態に戻せと要求してくる大家や不動産やも多いです。
この点は必ず理論武装しておきましょう。
経過措置の考慮（減価償却）
また、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。
減価償却費という考え方があり、価値は自然と下がっていくとされているんですよ。
例えばクロスなどはどんどん時間が経てば経年劣化していきます。
よくクロスの新品への張り替え費用を借り主に全額負担させようとする不動産屋がいますが、それはおかしな話なのです。
ちなみに新築で入居した方は6年経過で減価償却費を差し引くとクロスの価値は1円となります。
前入居者が3年住んでいてそこからそのまま入れば3年でクロスの価値は1円です。
1円の価値のものを治せというなら原状回復は1円で済むということです。
新しいものをいれかえる費用ではありません。
私の経験・・・
私も実は敷金トラブルの経験者です。
3ヶ月分敷金を預けていてました。
退去時に不動産管理会社の検査員から提示されたのは敷金分はすべて原状回復費などに充てられてまったく返ってこないとの査定・・・
前述のようにクロスの全額張替え費用、畳張替え費用、ハウスクリーニング代などが入っていましたね。
しかし、住んで6年以上経っており納得いきませんので「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と「減価償却費」の話をしたところ、顔色が一瞬で変わります。
検査員はその言葉を伝えると反論もすることなく「上に相談すます」（焦ってたのか本当に「すます」といったんですよ）とだけ言って帰り、翌日朝には全額返金の連絡を受けました。
まったくごねてはいません。
減価償却費があるしこんな高いわけ無いですが・・・
つまり、なにも魔法の言葉を言わなければ3ヶ月分取られていたのですが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と「減価償却」を言ったことで「こいつ知っている」、「騙せない」となり全額返してくれたのでしょう。
ガイドラインはあくまで指針だが・・・
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインはあくまで指針です。
しかし、裁判の凡例に基づいて作られています。
そのため、裁判になればガイドラインに近い判決が出る可能性が高いのです。
不動産屋や大家も負ける裁判をしたくないため、揉めそうならば始めから妥協するケースが多いようです。
ちなみに私は敷金の裁判経験者です笑
このあたりの知識があったので裁判になるまで強気に出れたんですよ。（結果は勝ちよりの和解）
ぜひ変な請求された場合には「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と「減価償却」という魔法のコトバを唱えてみてください（笑）
まとめ
今回は「退去時に「一言」唱えるだけで敷金が返ってくる魔法のコトバ」と題して敷金はトラブル回避のため知っておきたいことを見てきました。
もし長年住んでいるのに高額な原状回復費を請求してようだったら「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と「減価償却」という魔法のコトバを唱えてみてください。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインはこちらからご覧いただけます。
なお、私自身、前述した敷金が全額返ってきた件以外に裁判にしたこともありました。
その時の話として敷金裁判をしてわかった敷金トラブルにならないために契約時、退去時にしておきたいチェックポイントを下記記事でまとめております。
これらを参考に対策してもらえばトラブルの未然防止につながるはずですのでぜひ参考にしてみてください。
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最後まで読んでいただきありがとうございました。
