賃貸住宅を出ていく時、多くの方がトラブルに見舞われます。
それが敷金トラブルです。
原状回復を名目に多くの場合返って来ないんですよ。
なかには敷金だけで足らず追加で高額な原状回復費用を請求されるケースもあります。
以前、敷金トラブルに唱えると効果があると「魔法の言葉」をご紹介しました。
しかし、中にはそれすら効かない頭のおかしな大家・管理会社（不動産屋）もいます。
実は私がいまそんな大家・管理会社（不動産屋）に当たってしまって戦っているんですよ。
そんな方にぜひ知っておいてもらいたい法律や戦い方がありますのでご紹介しましょう。
なお、2020年4月以降に入居された方はそのあたりは法律できっちり整備されています。
詳しくはこちらの記事を御覧ください。
敷金とは
まずは今回の前提となる「敷金」とはなにかについておさえておきましょう。
敷金とは保証金のようなもので、借り主が家賃等を支払えなくなったときのために大家が入居時に預かるお金のことです。
金額はアパートやマンションにより決められており、家賃の1ヶ月分〜3ヶ月分くらいが相場ですね。
会社が借りる場合などだと半年〜1年分くらい取るケースもあります。
ただし、この敷金は不動産業界の慣習にすぎず、法律で定められているものではありません。（民法改正前）
また、「礼金」、「権利金」、「保証金」、「会費」など似た内容、名称のものもいろいろありますが、実際の内容が敷金と同様なら法律上も敷金と扱うという判例もあります。（民法改正で定義されました）
本当にトラブルが非常に多いお金なんですよ。
大家、管理会社側は少しでも余分に取ろうと不当な請求をしてくるケースが多いんですよ。
敷金トラブルが多発
実際に国民生活センターに敷金を返してくれないという相談が毎年多く寄せられています。
※スマートフォンの方はスクロールしてお読みください。
| 年度 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 相談件数 | 13,905 | 13,210 | 12,489 | 12,880 | 13,364 | 14,109 |
出所：国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」より
本来であれば退去するときに返してもらえるはずなのですが、壁紙の補修や清掃代など理由を付けて返してくれないケースが後を絶たないのです。
そのようなことが後を絶たないため、2020年4月からルールが明確化されることになったのです。
それでも2020年以降もトラブルが減っていませんので、消費者が知らないことをいいことにぼったくってる不動産や大家が未だに多いってことです。
正直不動産でもこのあたりの闇が書かれていましたね。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは
前述したように2020年4月からはルールが明確化（法改正）されていますが、それ以前に契約している場合は適用されません。
しかし、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を知っておくことで上記のルール改正と同様の扱いを受けられる可能性もあります。（私がそうでした）
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは国土交通省が退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をまとめたものです。
ちなみに2020年4月からの民法の改正は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に則ったものとなっていますね。
ただし、以下のような扱いとなります。まずは契約書を確認することが大事ですね、
管理会社や不動産屋と交渉する必要はない。大家と直接交渉をしよう
今回のわたしのケースは減価償却費とガイドラインの2つの言葉を唱えても意味不明な理屈で敷金＋追加料金を請求してくる悪徳な大家・管理会社でした。
そこで私は戦うことを決意するのです。
弁護士法第72条、第73条（非弁行為）
まず、簡単に私のケースの時系列からご紹介しましょう。
提示された敷金＋追加料金の内容はまったく納得できるものではありませんでした。
そこで異議申し出をします。
その後、管理会社から電話。
しかし、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や「減価償却費」もまともに理解されてないようで話になりません。
そこで大家と直接交渉させてくれ。と話しましたが「うちの仕事だから連絡はだめです」と拒否し、連絡先も教えてくれません。
当然、話は平行線。。。
その後、管理会社は大家の代理人を名乗り「通知書」という脅しのような書類を送ってきたのです。
実はこれ、法律違反の可能性がある行為なんですよ。
管理会社がやれるのは事務手続きのみ。
こちらが異議を申し出てる時点で敷金の金額等について交渉等をする行為は弁護士法第72条、第73条に違反する可能性があるのです。
いわゆる非弁行為（弁護士じゃない人が法律事務しちゃだめよ）です。
・弁護士法７２条
弁護士又は弁護士法人でない者は，報酬を得る目的で訴訟事件，非訟事件及び審査請求，再調査の請求，再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定，代理，仲裁若しくは和解その他の法律事務を取扱い，又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし，この法律又は他の法律に定めがある場合は，この限りでない。
・弁護士法７３条
何人も，他人の権利を譲り受けて，訴訟，調停，和解その他の手段によって，その権利の実行をすることを業とすることができない。
今回のケースだと大家と直接交渉しちゃだめってのも意味不明ですし（そもそも管理会社が交渉しちゃだめ）、大家の代理人を名乗って交渉や調整をするような「通知書」を送付するのもかなりまずい行為なんですよ。
ちなみにこの件については然るべき団体にこの経緯を説明して見解を求めたところ「非弁行為の可能性が高い」との返答をいただきました。
ただし、その団体は指導や処罰をできる権限がないそうなので最終判断は警察や弁護士会になるようですが・・・（非弁行為は刑事罰がある行為です）
ちなみにその管理会社、単なる管理会社で不動産屋ですらなく、宅建士も持ってない業者でした。
そもそも「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や「減価償却費」もよくわかってなかったですし、これが非弁行為に当たるという認識もなかったのかもしれません。
士業の勉強をすると必ずやるところなんですけどね・・・
大家に直接内容証明
そこで管理会社がなんと言おうが、非弁行為である可能性が高い管理会社と交渉する義務はなく、大家に直接内容証明を送ることにしました。
大家の住所は契約書でわかりますしね。
ちなみに内容証明は最近ではe内容証明（電子内容証明） というネットで簡単に送れるようなサービスもあり、かなり簡単に出せるようになっています。
管理会社がピンハネ
知り合いの大家業の方の話だと不動産屋（管理会社）が修繕費を多く請求してピンハネしているケースも多いそう。
だから大家がこの件をどこまで知ってるか怪しいとか。
そもそもどういう請求をしているのか、借り主と揉めていることすら知らされてないケースも多いそう。
また、大家指示で不当な請求をしているケースでも管理会社にまかせておけば良いなら強気にでれる（自分は表に出ないから）が、直接の交渉になると急に弱くなる人も多いとか。
ですから大家に直接交渉するのは効果がある行為とるのでは？とのことでした。
少額訴訟も
まだ結果は出ていませんが、大家に直接でもダメそうなら少額訴訟ですね。
個人的には仕事で裁判は何度か経験していますが、個人としての裁判も面白そうなのでちょっと経験してみたいって気もしています笑
まとめ
今回は「敷金トラブル。大家・管理会社（不動産屋）と戦うなら知っておきたい非弁行為」と題して敷金トラブルの際に知っておきたい非弁行為についてみてきました。
管理会社・不動産屋が敷金交渉をすると非弁行為に当たる可能性があるということは知っておきましょう。
大家と直接話した方が話が早そうですしね。
ちなみにこの後、裁判となりこちらの勝ちに近い和解となりました。
なお、今回、敷金裁判をしてわかった敷金トラブルにならないために契約時、退去時にしておきたいチェックポイントを下記記事でまとめております。
これらを参考に対策してもらえばトラブルの未然防止につながるはずですのでぜひ参考にしてみてください。
