最近、不動産投資を始める人も増えているようです。
テレビや雑誌などで投資やFIREなどが特集されるケースが増えてきていることも影響しているのでしょう。
勧誘電話もかなり多くなっていますね。
どこで情報を得ているのか私の携帯電話にもマンション投資しませんか？という勧誘が週に1〜2本は掛かってきますね。（着信拒否をしても番号を変えて何度も掛けてくる・・・）
ここ最近、立て続けに私のところに相談が来ていますので注意喚起も込めて不動産投資について考えて見たいと思います。
不動産投資をやめておいた方がよい理由
先に結論をお話しておくと不動産投資は株式投資以上に勉強が必要です。
つまり
また、大前提として不動産に限りませんが、投資をする上で肝に命じておく必要があるのが
ということです。
これだけ実践するだけで多くの詐欺まがいな投資商品や金融商品の魔の手から逃れることは可能なんですよ。
そんなの当たり前だろ・・・って思われると思いますが、これが実践できていない人は本当に多い・・・
実際、世界一の投資家といわれるウォーレン・バフェットさんでも自分がビジネスをよく理解できないIBMに投資をして失敗した経験があります。
詳しくはこちらの記事を御覧ください。
相場がわからない
まず素人が不動産投資を始める上で失敗する最大のポイントが「相場がわからない」ことです。
不動産屋やすでに不動産投資を行っている方は相場がわかりますので物件が出ればそれが買いなのか、そうでもないのかを判断できます。
しかし、素人の場合はそれができません。
情報の非対称性が大き過ぎるんですよ。
かなり条件の良い物件はその手の方たちがすぐ買ってしまいますから売れ残っている物件というのはそれなりになにか問題があるのです。
つまり、株で言うところの「高値掴み」をしてしまうリスクが大きいのです。
まずは狙っている地区の不動産の相場をチェックしておきたいところです。
詐欺や悪徳業者が多い
前述の「相場がわからない」と絡んでくるところですが、素人が相場を知らないことを良いことにかなり高値で売りつけてくる悪徳業者や詐欺業者も多くいるのが不動産業界です。
前述したようないきなり電話営業してくる業者の多くはそういった類と思っても過言はないかもしれません。
最近ではマッチングアプリなどで結婚相手を探してる方に結婚を仄めかした結婚詐欺に近いような色恋営業をしてくるケースなんかもよく聞きますね。
その手のものは当然、相場と比較してかなり高値で買わされたり、欠陥建築だったりするんですよ。
また、オーナーが不動産会社に物件を一括して貸し付け、不動産会社はそれを入居者に一戸単位で賃貸する仕組みの「サブリース」が絡んだトラブルも多くなっていますね。
不動産投資は様々なリスクがある
不動産投資には様々なリスクがあります。
例えばマンションオーナーの場合には空室リスクや滞納リスクがあります。
地震などの天災のリスク、変動金利なら金利上昇のリスク、不動産価格の下落リスク、建物の老朽化（修繕必要）のリスクなどです。
他にも前述した詐欺のリスクなどですね。
これらは知識がある人ならある程度防げるものですが、素人のうちにはこれらのリスクを回避するのも大変でしょう。
不動産投資は株と違って100円から始められるといったものではありません。
そのため、いきなり実践というよりもある程度勉強して理論武装してから始めるのが良いのはそういったいろいろなリスクがあるためでもあります。
不動産投資をする際に勉強しておきたいこと
それでは不動産投資の勉強はどうやって行けばよいのでしょう？
宅地建物取引主任者の勉強
まず、おすすめしたいのが「宅地建物取引主任者」（通称：宅建）の勉強です。
不動産屋必須の資格ですね。
不動産取引には様々な知識が必要です。
その知識を体系的に勉強するのに役立ちます。
不動産投資をやるだけなら「宅地建物取引主任者」の資格まで取る必要はないと思いますが、勉強をすることで必要な知識が身につきますのでおすすめですね。
不動産投資したい地区の勉強
もう一つやっておきたいのが不動産投資をしたい地区の勉強です。
日本はこれからどんどん人口が減少していきます。
その状況でその地区の不動産にどれだけのニーズがあるのかをしっかり確認しておく必要があるのです。
その地区の人口が減っていけば当然不動産のニーズも減少します。
ニーズが減少すればその地区の賃料相場も下がっていくはずです。
それらをしっかり加味して検討する必要があるのです。
いきなり知らない土地の勉強と言っても大変でしょうから、まずは自分が住んでいる地区など知っている土地から始めるのが良いかもしれませんね。
業者の中にはあえてその人がまったく知らない場所を勧めて来るケースがあります。
知っている人なら絶対買わないような場所だったりするんですよ・・・
業者が作ってくるシュミレーションは信用しない
また、業者が作ってくるシュミレーションはそれらを加味していない物となっていることが多いです。（あえて）
ですから収支計算などは業者が作るシュミレーションではなく自分で固いシュミレーションをつくることが必要でしょう。
今の時点のニーズや家賃相場などは不動産ポータルサイトなどをみればすぐわかります。
逆にそんなシュミレーション自分でつくれないよ・・・って方はまだ勉強不足ですから不動産投資を始めるべきではありません。
株式投資などは実践が大事ですが、不動産投資は一度実践してしまうと株などと違って損切りも容易ではありません。ですから充分な勉強が必要なのです。
また、下記のような無料で使えるシステムでもその辺りのことはある程度確認することができますので使ってみるのもよいでしょう。
RESASを活用
例えば下記のRESAS（地域経済分析システム）は経済産業省と内閣官房（まち・ひと・しごと創生本部事務局）が提供している地方創生の地方創生の様々な取り組みを情報面から支援するシステムです。
これを見ればその地域の今後の人口がどうなっていくのかがある程度予想が可能です。
jSTAT MAPを活用
また、統計局の提供するjSTAT MAPもおすすめです。
こちらは地図により統計情報や商圏を確認できるサイトで指定した地域の人口や今後の予想、住んでいる人の年齢層、お仕事などを確認することが可能です。
建設費を勉強する
また、不動産投資は建設費でぼったくられるケースも多いです。
ですからまずはその建設費が適切なのかある程度わかるようになっておきたいです。
これは場数かもしれませんが。。。
もし、相場がわからない方は複数の業者から見積もりを取ってみるのもおすすめです。
税金、金利の勉強
不動産投資をやるためには税金や金利の勉強も欠かせません。
個人事業としてやるのか、法人を立ち上げるのかによっても税金の扱いがかなり違ってきます。
自分でそのあたりができないようなら税理士にお願いする必要も出てくるでしょう。
また、金利をいくらで借りるのかによっても大きな違いを産んできます。
そのあたりも予め勉強しておくべきでしょう。
NISA内でやれば非課税、特定口座でやれば勝手に税金を計算してくれる株式投資とはこのあたりも大きく違うところになります。
まとめ
今回は「素人が不動産投資はやめた方が良い理由。あらかじめ知っておきたい大きなリスク」と題して素人が不動産投資をいきなり始めるべきではないという話をみてきました。
いろいろ書きましたが、不動産投資もうまくやれば儲かる投資先です。
興味ある方はまずは勉強して見ることをおすすめしますよ。
勉強したくなくて不動産投資をしたい方は現物の不動産を買うのではなく証券化したREIT（リート）を買うのをおすすめします。
REITは投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、証券化されているため株や投資信託と同じように証券会社で買えます。
つまり、不動産投資の難しい部分はおまかせできるのです。
REITも投資先や運営会社などで様々な種類があります。
当然、それぞれ利回りも違いますのでその点は勉強する必要がありますけどね。
なお、REITはほとんどの証券会社で扱いがあります。
中でもおすすめはSBI証券かな。
株や暗号資産、金などが最高値を更新する中、日本のREITはコロナの時期と同じくらいと厳しくなっているんですよ。
逆張りをしている方としては狙い目かもしれません。
SBI証券は商品ラインナップや注文の仕方などが優れています。
また、三井住友カードとの連携で投資信託購入でのポイントが貯まるのも嬉しい。
ネット証券開設するなら持っておきたい口座の筆頭でしょう。
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最後まで読んでいただきありがとうございました。
