住宅手当をもらっている方が家を買うか買わないか問題を考える

読者様からご質問をいただきました。要約するとこんな感じの質問でした。

家を買った場合と賃貸に住み続けた場合を計算してみよう

今回いただいたご質問のようなケースはよくある話ですが、正解はありません。

考え方次第のところが大きいんですよ。

家を買ってしまえば住宅手当がもらえなくなって損とも考える人はいるでしょうし、賃貸に住み続ければ家を買った場合と比較して自分のものにならない家賃を払う分損とも考える方もいるでしょう。

また、賃貸だと住宅ローン控除なども受けられませんからその分損とも考えられますね。

ですから判断の材料となるようにそのまま賃貸に住み続けて住宅手当をもらい続けた場合と家を買った場合のシュミレーションをしてみて検討するのが良いでしょう。

今回は読者様の詳細がわかりませんので仮の前提をもとにシュミレーションをしてみましょう

• 30歳で定年65歳
• 家賃月10万円、住宅手当2万8千円。
• 家は土地付き建売住宅を3,500万円で購入。（フラット35利用者調査2020年度によると土地付き建売住宅の全国平均が3,495万円ということなので）
• 固定金利0.7%、35年ローン

賃貸で住宅手当をもらい続けたケース

まずは定年まで賃貸で住宅手当をもらい続けたケースです。

このケースの場合は65歳までの支払家賃は4,200万円（更新料等や引っ越しは考慮していない）

受け取った住宅手当は35年で1,176万円です。（所得税対象ですが考慮していない）

実質3,024万円払ったということになります。

当然賃貸ですから、定年後もこのまま住み続けるか引っ越すかの検討が必要となります。

家を購入したケース

次に家を購入したケースです。

3,500万円を固定金利0.7%、35年ローン出払うと総支払額が4,060万円となります。（修繕や引っ越し、固定資産税などの諸費用は考慮していない）

これに住宅ローン控除があります。

住宅ローン控除とは住宅ローンを借りて家を買うと、住宅ローンの年末残高に応じた控除額が、10年間にわたり所得税から控除される制度。

※令和7年までは13年です。

住宅ローンは控除やローン残高などで変動しますので一概に言えませんが、例えば年収600万円の平均的な控除の場合、350万円くらいの住宅ローン控除の効果となります。

差し引きすると3,710万円。

トータルでみると686万円くらい家を購入した方が高くなりますね。

ただし、家を購入した場合はローン終了後も住み続けられますし、支払いはほとんどなくなりますから楽に暮らせそうです。

例えば前述の月10万円の賃貸に住み続けると68ヶ月間(5年8ヶ月）で追いついてしまう形です。

多くの方は平均余命まで生きた場合には家を購入した方がトータル支出は少なくなりそうです。

ただし、その他いろいろな要素を加味して考える必要があります。

例えば定年後は夫婦どちらかの実家を受け継いでそこに住むとかなら賃貸の方が結果として安くなりますしね。

また、資産運用についても考える必要があります。

賃貸で浮いたお金を運用をした場合

例えば賃貸を継続した場合で家を購入した場合と比較して浮くお金を運用した場合どうなるのでしょう？

差額は前述のように686万円ですから35年で割った年間19.6千円ずつ35年間投資をしたとして計算してみましょう。

実は35年もあると運用がそれなりに上手く行けばそれだけでも家が買えてしまうレベルになるのです。

7%で運用した場合

例えば7%の利回りで運用した場合には35年で2,812万円まで増えます。

プラス2,126万円です。

複利の力ってかなりすごいんですよ。

7%なんて現実的ではない！！って思われる方も見えるでしょうが、アメリカの代表的株式指標であるダウ平均の過去の平均利回りは9%なんですよ。

あくまで過去の成績ですが、代表的な株式指標に投資をしておくだけでこれだけ増えていたのです。

下手したらこれだけで家を買えてしまうんですね

日本の株はあまり調子よくない時期が長かったので抵抗感ある方も多いんですが、アメリカ株ならこんなに増えていたのです。

※なお利確したら増えた金額に対して20.315%（所得税、住民税等）が取られます。つみたてNISA等を利用すれば20年は非課税です

5%で運用した場合

もう少し落とした5%だったらどうでしょう？

この場合でも1,817万円まで増えます。

プラス1,131万円です。

これでも家の半分くらいは買えそうです。

3%で運用した場合

もう少し落とした3%だったらどうでしょう？

例えば国民年金などを運用している日本最大の運営機関であるGPIFの過去から2021年末までの平均収益率3.7%くらいですからかなり現実的な数字なんですよ。

この場合でも1,204万円まで増えます。

プラス518万円。

あくまで運用ですから逆にマイナスとなる可能性も０ではありませんが、差額を投資をするだけでもこれだけ差を生む可能性があるのです。

ちなみにGPIFはなにか難しい投資をしていると思われるかもしれませんが、すごく単純なやり方をしています。

真似しようとすればかなり容易なんですよ。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

まとめ

今回は「住宅手当をもらっている方が家を買うか買わないか問題を考える」と題して読者様からのご質問について見てきました。

結論としては以下の通り。

一度現状の条件で上記のようなシュミレーションをしてみて総合的に考えてみてください。

住宅手当はあくまで一つの要素くらいに捉えて考えると良いかもしれませんね。

ほんと人それぞれの結論になりそうな話なんですよ。

まずはどちらの場合も自分にあてはめてシュミレーションしてみるとよいでしょう。

下記サイトなんかを使うと簡単に間取りなんかも作ってくれてイメージしやすいですよ。