「持ち家と賃貸、結局どっちがお得なの？」
この疑問、実は問いの立て方そのものに落とし穴があります。
なぜなら、本当に比較すべきは「金額の損得」ではなく、「あなたの人生でどちらが後悔しないか」だからです。
この記事では、最新の統計データとシミュレーションを使い、あなたに合った「正解」を見つけるための判断基準をお伝えします。
ちなみに私は元々賃貸派でしたが、様々な理由から持ち家にしました。
私の選択理由等はこちらの記事を御覧ください。
結果として読みはあたっていましたね・・・
持ち家と賃貸の割合
まず、今の日本でどれくらいの人が持ち家に住んでいるのか、最新データを確認しましょう。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年実施、2024年9月確報公表）によると、全国の持ち家住宅率は60.9%でした。
一方、借家（賃貸）は35.0%で、そのうち民間の賃貸住宅が28.2%を占めています。
この約6割という持ち家率ですが、実は過去30年間ほとんど変わっていません。
1993年から2023年までの推移を見ると、最小で59.8%、最大で61.7%の狭い幅で横ばいが続いています。
（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計結果」2024年）
年代別の持ち家率
持ち家率を年代別に見ると、興味深い傾向が浮かび上がります。
30代前半では持ち家率はまだ低いものの、35〜49歳になると過半数が持ち家に移行します。
50〜64歳では約7割、65歳以上になると約8割が持ち家に住んでいるのが日本の実態です。
ここで注目したいのが、若い世代ほど持ち家率が低下するトレンドが明確になってきたことです。
SOMPOインスティチュート・プラスの分析によれば、コーホート（同世代集団）が若くなるにつれ持ち家率が低下する傾向が見られます。
その背景には、非正規雇用の増加による所得格差、未婚率の上昇、そして転職が一般化したことによるライフスタイルの流動化があるとされています。
つまり、かつての「就職→結婚→家を買う」という"住宅すごろく"が、今の時代には必ずしも当てはまらなくなっているのです。
持ち家のメリット・デメリットを正直に整理する
ここからは、持ち家と賃貸それぞれのメリット・デメリットを、よくある表面的な比較ではなく、見落とされがちなポイントも含めて整理していきます。
持ち家のメリット
まずはメリットです。
ローン完済後の住居費が大幅に下がる
持ち家最大のメリットは、住宅ローンを完済すれば、住居費の負担が大幅に軽くなることです。
固定資産税やメンテナンス費用は残りますが、月々の家賃がゼロになるインパクトは非常に大きいです。
特に年金生活に入ってからの家計にとって、この差は決定的です。
資産として活用できる
持ち家はいざという時に売却して現金化したり、人に貸して賃料収入を得たりすることが可能です。
最近ではリバースモーゲージ（自宅を担保にした老後資金の借入制度）も広がっており、「住みながら資産を活用する」選択肢も出てきました。
子や孫への相続資産にもなりますし、近年の不動産価格上昇局面では、購入価格を上回る金額で売却できたケースも少なくありません。
ただし、戸建ての場合には土地の価値は残りますが、家の価値はかなり下がりますので、そのあたりも事前に知っておくのが良いでしょう。
住宅ローン控除（減税）が使える
住宅ローンを利用して家を購入する場合、一定の要件を満たせば住宅ローン控除（減税）を受けられます。
年末のローン残高の0.7%が最大13年間にわたって所得税・住民税から控除されるため、数百万円単位の節税効果が期待できます。（購入時期によっては1％）
ただし、2025年以降は長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅などに限定されるなど、対象要件が絞られている点には注意が必要です。
利用の自由度が高い
一戸建ての場合、ペットの飼育やリフォームが自由にできます。
壁に穴を開けても、部屋をつなげても、自分の判断で行えます。
マンションの場合も、専有部分については自由度が高いのが魅力です。
団体信用生命保険（団信）が付く
住宅ローンを組む際に加入する団信は、万が一の死亡や高度障害時にローン残高がゼロになる保険です。
遺された家族に住居という資産を残せるという、生命保険としての機能も見逃せません。
持ち家のデメリット
次にデメリット。
引っ越しの自由度が大幅に制限される
持ち家最大のデメリットは、気軽に引っ越しができなくなることです。
転勤、転職、ご近所トラブル、離婚──人生には予期せぬ変化がつきものですが、持ち家がある以上、住む場所に「縛り」が生じます。
特に近年は転職市場が活性化しています。
総務省の調査では転職希望者数が年々増加しており、「一つの会社で定年まで」という前提が揺らいでいます。
働き方が流動的になるほど、持ち家の「不動」という性質がリスクになりうるのです。
維持費・修繕費は全額自己負担
持ち家は購入して終わりではありません。屋根や外壁の補修、給湯器の交換、水回りの修繕など、長く住めば住むほど維持費がかかります。
一戸建ての場合、30年間で数百万円規模の修繕費用が必要になるとされています。
さらに毎年の固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金の負担も加わります。
修繕積立金は築年数とともに値上がりするケースが大半で、老朽化マンションの積立金不足は社会問題にもなっています。
住む人が減るリスク
子どもの独立、離婚、配偶者の他界
ライフステージの変化により、広い家が「持て余す空間」に変わることがあります。
賃貸なら住み替えで対応できますが、持ち家だとそう簡単にはいきません。
災害・資産価値下落リスク
地震、台風、水害などの自然災害で損壊した場合、修繕費は原則自己負担です。
火災保険や地震保険でカバーできる範囲にも限度があります。
さらに、日本全体の空き家率は2023年時点で過去最高の13.8%（約900万戸）を記録しました。
地方を中心に人口減少が進む中、「買った時の値段では売れない」リスクは今後ますます高まる可能性があります。（出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」2024年）
賃貸のメリット・デメリットを正直に整理する
次に賃貸について見てみましょう
賃貸のメリット
ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる
賃貸の最大の強みは「身軽さ」です。転職、転勤、結婚、離婚、家族構成の変化──どんなライフイベントにも、住み替えという選択肢で柔軟に対応できます。
初期コストが小さく、リスクが限定的
持ち家の購入には物件価格の5〜10%程度の諸費用がかかりますが、賃貸なら敷金・礼金・仲介手数料など数十万円で住み始められます。
住宅ローンという数千万円単位の負債を負わないことの心理的メリットも大きいでしょう。
修繕費の心配が少ない
設備の故障や建物の老朽化に伴う修繕は、原則として大家さん（オーナー）の負担です。
突然の出費リスクから解放されるのは、家計管理の面で大きなメリットです。
ただし、退去するときに揉めることも少なくないのは事実です。
私も裁判しています笑
固定資産税がかからない
当然ですが、不動産を持っていなければ固定資産税も都市計画税もかかりません。
住宅手当
これは会社によりますが、賃貸の場合だけ住宅手当を出している会社なんかもあります。
私の周りでも家を作りたいけど賃貸だと毎月３万円近く補助がでるためそのまま賃貸に住んでいる方なんてのもいたりします。
賃貸のデメリット
ここからが、この記事で最も伝えたいポイントです。
一生家賃を払い続ける負担
賃貸の最大の弱点は、住み続ける限り家賃が発生し続けることです。
持ち家ならローン完済後に住居費が大きく下がりますが、賃貸にはその「ゴール」がありません。
仮に月額8万円の家賃を65歳から85歳までの20年間払い続けると、それだけで1,920万円。
更新料を含めればさらに膨らみます。年金生活の中でこの負担を賄い続けるのは、決して容易ではありません。
高齢者の賃貸入居拒否
株式会社R65が2025年に実施した調査によると、65歳以上の約3人に1人（30.4%）が年齢を理由に賃貸住宅への入居を断られた経験があると回答しています。
しかも、直近1年以内に探した人では、その割合は36.7%にまで上昇しています。（出典：株式会社R65「高齢者の住宅難民問題に関する実態調査（2025年）」）
さらに、直近1年以内に部屋探しをした65歳以上のうち、61.2%が「苦労した」と回答。6年以上前の37.8%から大幅に悪化しています。
苦労の最大要因は「候補となる物件情報が少ない」（52.8%）で、これは高齢者が借りられる物件の絶対数が足りないことを示しています。
大家さんの約6割が高齢者の入居に拒否感を持っているという日本賃貸住宅管理協会のデータもあり、その背景には、孤独死による事故物件化への懸念、家賃滞納リスク、認知症によるトラブルへの不安があります。
国も手をこまねいているわけではありません。
2025年10月に改正住宅セーフティネット法が施行され、高齢者が安心して入居できる「居住サポート住宅」の創設や、見守り体制の強化が進められています。
しかし、制度が整っても現場の「借りづらさ」がすぐに解消されるかは未知数です。
つまり、「一生賃貸で暮らす」という選択をする場合、老後の住居確保という非常に現実的なリスクを直視しておく必要があるのです。
資産が残らない
どれだけ長く住んでも、賃貸では資産は一切残りません。
持ち家なら売却やリバースモーゲージで老後資金に変えることも可能ですが、賃貸にはその選択肢がありません。
自由度の制限
壁に釘を打てない、ペットが飼えない、間取りを変えられない
賃貸では当たり前の制約ですが、長期間住むほどこの不自由さは地味にストレスになります。
持ち家vs賃貸。50年シミュレーションで比較する
「結局、いくらかかるの？」が最も気になるところでしょう。
ここでは、35歳のファミリー世帯が85歳まで50年間住んだ場合の総費用を、持ち家と賃貸のそれぞれでシミュレーションしてみます。
なお、2025年の日本経済新聞の試算では、インフレ下における持ち家・賃貸いずれも50年間の基本コストが1億円を超えるという結果が報告されています。
3年前の同じ試算より約2,000万円の上昇です。
持ち家（一戸建て）の50年間シミュレーション
条件：物件価格3,600万円、頭金なし、住宅ローン金利1.5%（35年固定）、元利均等返済
| 費目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 住宅ローン返済総額（35年） | 約4,600万円 |
| 購入時諸費用（物件価格の約6〜8%） | 約250万円 |
| 固定資産税・都市計画税（50年合計） | 約600万円 |
| 修繕・リフォーム費用（50年合計） | 約500〜700万円 |
| 火災・地震保険（50年合計） | 約100万円 |
| 住宅ローン控除による節税効果 | ▲約200万円 |
| 合計 | 約5,850〜6,050万円 |
ローン完済後の66歳から85歳までは、固定資産税・メンテナンス費のみで月額2〜3万円程度に住居費が圧縮されます。
さらに、売却すれば残存価値分が手元に戻る可能性があります。
賃貸の50年間シミュレーション
条件：35〜60歳は月額12万円の3LDK、60歳以降は月額8万円の2DKに住み替え
| 費目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 家賃（35〜60歳：月12万円×25年） | 3,600万円 |
| 家賃（60〜85歳：月8万円×25年） | 2,400万円 |
| 更新料（2年ごと、家賃1ヶ月分×24回） | 約240万円 |
| 敷金・礼金・仲介手数料（入居2回分） | 約80万円 |
| 合計 | 約6,320万円 |
しかも、賃貸の場合は50年後に手元に残る資産はゼロです。
このシミュレーションはあくまで概算ですが、同じ条件で50年間住んだ場合、持ち家の方が数百万円お得になる傾向があります。
ただし、これはあくまで一つのモデルケースであり、物件の立地、購入価格、金利、家賃水準、修繕費の実態によって結果は大きく変わります。
シミュレーションの落とし穴
多くの比較記事では、持ち家に有利な条件（低金利、値下がりしない物件）や、賃貸に有利な条件（家賃を投資に回した場合のリターン）を前提にしているケースがあります。
大切なのは「どちらが得か」という一般論ではなく、「自分の場合はどうか」を具体的な数字で試算することです。
金利上昇時代。住宅ローンの「今」を理解する
持ち家を検討する上で、2026年現在避けて通れないのが金利上昇の問題です。
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。
2025年12月の金融政策決定会合では政策金利が0.75%に達し、これは1995年以来30年ぶりの水準です 。
この影響を受け、住宅ローンの変動金利は上昇トレンドに入っています。
2025年は年初の0.4%前後から年末には0.5〜0.8%台へシフトし、2026年4月にはさらに多くの金融機関が変動金利の引き上げに踏み切る見通しです。
エコノミスト約40名の予測（ESPフォーキャスト調査）によれば、政策金利は2026年12月末までに約1.0%まで上昇すると見込まれています。
固定金利はさらに先行して上昇しており、2026年1月には大手3行が10年固定金利を2.5〜2.7%台に引き上げました。
金利が1%上がると、借入額4,000万円・返済期間35年の場合、月々の返済額は約2万円増加し、総返済額では約700万円もの差が生じるとされています。
ただし、「金利が上がったから買わないほうがいい」と短絡的に考えるのも危険です。
金利が上がっても、それ以上に家賃相場が上がれば、相対的に持ち家が有利になる可能性もあるからです。
大切なのは、金利上昇を織り込んだ上で、無理のない返済計画を立てることです。
「賃貸のままで老後は大丈夫？」
ここまでのデータを踏まえて、「賃貸のままで老後は大丈夫？」という問いに正面から向き合ってみましょう。
結論から言えば、「十分な金融資産があれば大丈夫。でも、多くの人にとってはかなり厳しい」というのが現実です。
老後に賃貸で暮らすために必要な金額
仮に65歳から90歳までの25年間、月額8万円の賃貸に住むとすると、家賃だけで2,400万円が必要です。
更新料や引っ越し費用を含めれば2,500万円以上。これに加えて生活費が別途かかります。
公的年金だけでこの負担を賄うのは困難な方が多いでしょう。
老後に賃貸で暮らし続けるという選択肢を選ぶなら、現役時代に相当額の金融資産を築いておく覚悟が必要です。
高齢者の「住宅難民」問題は悪化している
先述の通り、高齢者の賃貸入居拒否率は上昇傾向にあります。
2025年の調査では65歳以上の約3割が年齢を理由に入居を断られており、特に単身高齢者はより厳しい状況です。
令和5年住宅・土地統計調査によると、高齢者のいる世帯全体では持ち家率81.6%ですが、高齢単身世帯では借家の割合が32.2%にまで上がります。
つまり、一人暮らしの高齢者は3人に1人が賃貸住まいであり、この層が今まさに住居確保の困難に直面しているのです。
空き家が増えているという話もありますが、空き家が多いことと、老後に借りやすい家が多いことは同じではありません。
実際、賃貸人の側には高齢者への拒否感が残っており、その理由として居室内での死亡事故などへの不安が大きい部分が大きいんですよ。
つまり、「家が余っているのだから老後も借りられるはず」という発想は捨てるべきかもしれません。
持ち家は「住居費の先払い」という発想
持ち家の本質を一言で表すなら、「老後の住居費を現役時代に前払いしておく仕組み」です。
住宅ローンの返済は確かに大変ですが、収入がある現役時代に住居費を確定させ、老後の不確実性を減らすという戦略として捉えると、見え方が変わってきます。
一方、賃貸は「住居費を後払いする仕組み」です。
現役時代は身軽でいられますが、収入が減る老後にも住居費が続く構造です。
つまり、どちらが「得」かではなく、「リスクをいつ取るか」の違いなのです。
持ち家は何歳までに買うべきか？
住宅ローンの観点から考えると、「何歳までに買うべきか」にはある程度の目安があります。
多くの金融機関では、住宅ローンの完済年齢の上限を80歳前後に設定しています。
35年ローンを組む場合、逆算すると44〜45歳がタイムリミットとなります。
しかし、これは「組める」という意味であって、「組むべき」とは異なります。
老後の家計を圧迫しないためには、65歳（定年）までにローンを完済する計画が理想的です。
そう考えると、35年ローンなら30歳、30年ローンなら35歳が一つの目安になります。
ただし、頭金を多く用意できたり、繰り上げ返済を計画的に行えたりする場合は、購入年齢が多少遅くても問題ありません。
重要なのは「何歳で買うか」よりも、「定年までに完済できるか」という視点です。
なお、最近は物価高騰の影響で家が高くなってきたので50年ローンというのも登場しています。
こちらも使い方次第ですね。
結局、どちらが向いている？タイプ別判断基準
持ち家と賃貸、どちらを選ぶべきかは、あなたの人生設計次第です。
以下に、それぞれに向いているタイプをまとめました。
持ち家が向いている人
持ち家に向いているのは、同じ地域に長く住む見通しがある方、転勤の可能性が低い方、家族がいて安定した住環境を確保したい方です。
老後の住居費を現役のうちに確定させたい方、住宅という資産を持ちたい方にも向いています。
賃貸が向いている人
賃貸に向いているのは、転職・転勤の可能性が高い方、ライフスタイルの変化が見込まれる方です。
まとまった頭金を用意するのが難しい方、住宅ローンという長期債務を負いたくない方にも適しています。
ただし、老後の住居費をカバーできる十分な金融資産を築く計画が前提です。
第三の選択肢「いいとこ取り」の戦略
最近では、「若いうちは賃貸で身軽に暮らし、ライフプランが固まった40代後半〜50代で中古住宅を購入する」というハイブリッド戦略を取る人も増えています。
この方法のメリットは、若い頃の住居費を抑えつつ貯蓄・投資に資金を回し、ライフプランが確定してから購入判断ができることです。
中古住宅なら新築より安く購入でき、住宅ローンの借入額も抑えられます。
ただし、購入年齢が遅くなる分、ローンの返済期間が短くなり、月々の返済額は高くなります。
また、先述の金利上昇トレンドを踏まえると、「待てば待つほど金利が上がる」リスクも考慮すべきです。
まとめ
持ち家と賃貸の議論は、突き詰めれば「お金の問題」であると同時に、「どういう人生を送りたいか」という価値観の問題です。
この記事でお伝えしてきたことをまとめると、次のようになります。
日本の持ち家率は約6割で30年間ほぼ横ばい。ただし若い世代では低下傾向にあります。
50年間のシミュレーションでは持ち家がやや有利になるケースが多いですが、前提条件次第で結果は変わります。
賃貸の最大のリスクは「老後の住居確保」であり、高齢者の3人に1人が入居拒否を経験しています。
金利は上昇局面に入っており、2026年には変動金利が1%前後に達する見通しです。
「どっちが得か」という問いに唯一の正解はありません。
しかし、この記事のデータとシミュレーションを元に、ご自身の収入、家族構成、キャリアプラン、老後の資金計画を具体的に当てはめてみてください。
大切なのは、「なんとなく」で決めないこと。数字と事実に基づいて、自分なりの「納得解」を見つけることです。
住まいの選択は人生で最も大きな意思決定の一つです。だからこそ、この記事が「後悔しない判断」の一助になれば幸いです。
家を買うなら複数のハウスメーカーに間取りプランなどを作成してもらうのおすすめですよ。
