住宅ローンを組んだあとに転勤が決まる、転職が決まる。
それなりによくある話です。
しかし、住宅ローンは通常のローンと比較して優遇されていますので、そのまま第三者に賃貸するなどは違反になったりする場合もあるんですよ。
そこで今回は住宅ローン返済中の転勤・転職などについて考えてみましょう。
住宅ローンと「住み替え（転勤・転職）」の基本原則
それではまず住宅ローンでの基本原則から見ていきましょう。
住宅ローンは「自己居住」が大前提
住宅ローンは自己居住用を前提に低金利が設定されています。
多くの場合は、住宅ローン実行時に住民票をちゃんと移したかチェックされるのもそのためです。
かなり優遇した金利となっているんですよ。
そのため、賃貸転用は資金使途違反に該当し、契約条項上は期失（一括返済請求）の対象になり得ます。
期限の利益とは？ 喪失すると何が起きる？
期限の利益とは分割で返せる権利のことです。
これを失うと一括返済を求められる可能性があります。
喪失事由として、民法上の事由に加え、契約違反（資金使途違反・虚偽申告 等）を幅広く定めるのが一般的。
つまり、自己居住じゃないならローンの残額が一括を返せといわれる可能性があるってこと。
ワンルームマンション投資の悪質なケースだと業者が住宅ローンを勧めているなんてケースもありますね。
バレると一括返済を要求される可能性もあります。
転勤で「賃貸に出す」はどこまで許される？
そうは言っても住宅ローンを35年で借りている間に転勤となるケースは少なからずあります。
そういった場合はどうすればよいのでしょう？
フラット35の公式見解
政府系金融機関が300以上の金融機関と提携して扱うフラット35では以下の公式見解がでています。
転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。
出典：フラット35公式FAQ「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか」
なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済いただく場合がありますのでご注意ください。
つまり、一時的なら認めるけど、はじめから目的外のものは一括で返済を求めることがあるってことですね。
逆に言えば戻ることが前提でない転職などだと認められない可能性が高そうですね。
民間銀行
それでは民間銀行はどうでしょうか？
民間でも「転勤期間中の一時的賃貸は例外扱い」の規定や運用が見られますが、金融機関ごとに判断が異なります。
無断で出すのが最悪。
まず借入先に事前相談が鉄則です。
黙認はある？バレることはある？
ネットなどでは黙認されるから大丈夫という話もありますが、黙認されるか否かは、金融機関や担当者次第です。
原則、黙認はされません。
一括返済リスクが明記されているケースが多いです。
また、バレないだろ？って考えている方も多いかもしれませんが、そうとも言い切れません。
近隣・仲介・同僚・知人からの通報、賃貸募集広告、郵便物転送・住民票、固定資産税の課税区分の変化等で発覚するケースが多いです。
特に通報のケースが多いよう。
通勤手当の不正の発覚もほとんどが通報ですね。
転勤・単身赴任と住宅ローン控除（所得税）
また、所得税上のルールも知っておきましょう。
住宅ローン控除の基本と「一時不居住」の扱い
単身赴任等で本人が転勤等で同居できなくても、家族が居住し、事情解消後に再同居予定なら、本人が引き続き居住しているものとして控除適用の取り扱いされます。
賃貸に出したら“自ら居住”要件を満たさず控除停止となります。
賃貸に出して他の場所に住んでいるのに、そのまま住宅ローン控除の適用を受けると脱税扱いとなる可能性も。
再適用の手続き
再居住後は再適用の道はあります。
再居住した年の翌年以後について、所定の手続きをとると住宅借入金等特別控除の再適用されます。
転職の場合の手続き
それでは転職の場合はどうでしょう？
そのまま住むケース
転職しても住宅ローン中の家にそのまま住むケースの場合も手続きが必要です。
金融機関によりますが、多くは転職したら報告が契約で義務付けられています。
速やかに金融機関へ連絡し、所定の手続きを行いましょう。
返済中のローンは通常直ちに見直しはないものの、借換えや増額・条件変更の場面では新たな与信（勤続・年収）が重視されます。
賃貸に出すケース
住宅ローン中の家には住まず、賃貸に出すケースも当然届け出は必要です。
転勤のように一時的とは言えないので、貸転用のため投資用ローンへ借換えが必要となります。
ただし、住宅ローンの優遇が無くなるため、金利が高くなるのが一般的です。
そのまま住宅ローンのまま賃貸に出していれば、前述の話と同様にバレたら一括返済を要求される可能性があります。
賃貸に出す場合のチェックリスト
賃貸に出す場合は以下の点はチェックしておきたいところ
契約書を確認
まずは金銭消費貸借契約書の「資金使途」「期限の利益の喪失」条項等を確認しましょう。
フラット35なら公式FAQどおり住所変更手続、将来戻る前提が要件となっています。
借り入れ先に事前相談
転勤辞令・赴任期間の見込み、再居住予定、賃貸は定期借家で期間を区切る等の復帰シナリオを提示して事前に相談をしましょう。
無断で賃貸に出すのは一括返済のリスクがあります。
賃貸契約
賃貸に出す際の契約書も大事です。
定期借家契約等にしておけば帰任時の再入居を確保しやすくなります。
火災保険等
加入している火災保険や家財保険を居住用→賃貸用のリスクに合う形へ見直ししましょう（特約・免責）。
税務
住宅ローン控除の停止／再居住時の再適用手続を失念しない。
また、賃料収入は不動産所得として確定申告が必要です。
転勤、転職時の3つの選択肢：貸す・売る・空ける
賃貸以外の他の選択肢も含めて考えて見ましょう。
一時的に貸す（“戻る前提”）
一時的な転勤の場合は、貸すという選択肢が有力です。
注意点としては手続必須であること、ローン控除停止されること、原状回復のコストなどでしょう。
戻りたいとおもったときにすぐ戻れるとも限らない「退去交渉のリスク」があるという点も注意が必要です。
売却する
転職や時期が決まっていない転勤などの場合に、一番シンプルなのが売却をしてしまうという方法です。
身軽ですし、法律上も疚しいことはありませんからね。
ただし、いつ売れるのか、いくらで売れるのかという点はその時の相場次第というところもあります。
住宅ローン残高よりも低い金額でしか売れないと持ち出しが発生しますので注意が必要です。
空き家のまま維持
また、貸さずにそのまま空き家のまま維持するという選択肢もあります。
その場合には、ローン控除継続の余地があります（条件次第）。
しかし、管理・防犯・劣化のコストはかかりますし、住宅ローンと新たな居住時の費用（賃貸料など）の二重支払いが発生します。
まとめ
今回は「住宅ローン返済中に【転勤・転職】が決まったら？賃貸に出すのはバレる？黙認？安全策とNG行為を徹底解説」と題して住宅ローン返済中の転勤、転職についてみてきました。
基本的にはまずは住宅ローンを組んだ金融機関に相談しましょう。
状況により最善の手を提案してくれるはずです。
黙認前提の賃貸に出すことはバレたときの一括返済のリスクがあるのでやめておきましょう。
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